Ao longo das últimas semanas, o Blog do Escritório Ronney Greve Advogados disponibilizou duas publicações a respeito da locação de imóveis não residenciais, considerando diferentes aspectos da Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. No primeiro artigo, foi realizada uma exposição geral da “Lei do Inquilinato” e, em seguida, tratamos da proteção jurídica oferecida aos pontos comerciais. Dito isso, para finalizar essa série, hoje trataremos das garantias locatícias, com especial atenção à modalidade da fiança.
Também conhecida como locação via fiador, essa garantia é uma das mais utilizadas em território nacional. Como amostra desse cenário, uma pesquisa do SECOVI-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis) apontou que, de todos os imóveis alugados na cidade de São Paulo no período de maio de 2021 a abril de 2022, o fiador – como também é conhecida a garantia da fiança locatícia – foi o modelo mais utilizado entre os inquilinos, respondendo por 45,5% dos contratos realizados.
Mas o fato é que a fiança apresenta alguns pontos de atenção importantes quando pensamos na locação de imóveis, os quais, se não analisados com rigor, podem apresentar riscos para a relação contratual. Ao longo do presente artigo, você poderá conferir com mais detalhes essas questões, bem como, uma exposição geral sobre os tipos de garantias locatícias. Acompanhe e ótima leitura!
A fiança e os demais tipos de garantias locatícias
Do ponto de vista jurídico, o Artigo 37 da Lei 8.245/91 prevê que os locadores podem exigir quatro tipos de garantias locatícias nos contratos de locação de imóveis, sejam eles residenciais ou não residenciais. São eles:
I – Caução: nessa modalidade – válida para bens móveis e imóveis – o locatário deposita um valor prévio como garantia para o locador, para cobrir, por exemplo, casos de atrasos nos aluguéis. Tal valor não pode exceder ao valor correspondente a três aluguéis e, via de regra, a garantia é estornada com correção ao locatário após o fim do contrato, e cobertas eventuais despesas com reforma/danos ao imóvel.
II – Fiança (Fiador): como vimos, dentre as garantias locatícias, a fiança é uma das mais utilizadas no mercado imobiliário brasileiro. Na modalidade,, um terceiro (fiador) tem a obrigação de garantir os pontos acordados no contrato, no caso de não cumprimento por parte do locatário. A garantia da fiança é, portanto, fidejussória (garantida por uma pessoa) e de responsabilidade subsidiária – ou seja, o fiador será cobrado a partir do momento que a obrigação original não é honrada pelo devedor principal (locatário).
III – Seguro de fiança locatícia: no seguro fiança locatícia, uma seguradora ou instituição financeira assume o papel de fiador – ou seja, ela garante o cumprimento das obrigações do contrato de locação, no caso de descumprimento dos pagamentos por parte do locatário. Para tanto, é calculado um valor com base no aluguel que, usualmente, pode ser parcelado e depende também da análise do perfil financeiro do locatário (rendimentos, restrições financeiras, score de crédito, etc.).
IV – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: finalmente, a Lei 8.245/91 prevê ainda a garantia da cessão fiduciária, que consiste na cessão de um título de investimento que poderá ser resgatado pelo locador no caso de atrasos nos pagamentos dos aluguéis. Um dos modelos mais comuns nessa modalidade são os títulos de capitalização.
Quais os riscos da fiança nos processos de locação?
Feita essa apresentação mais geral, analisemos a modalidade da fiança entre as garantias locatícias de imóveis não residenciais. Como ponto de partida, a fiança por si só, traz algumas complexidades importantes.
A primeira é a de que se trata de uma garantia fidejussória. Ou seja, ao assumir a responsabilidade subsidiária sobre a dívida de outrem, é importante que o fiador tenha uma relação de extrema confiança com o locatário e, de modo prático, conheça sua situação financeira e capacidade de quitar os aluguéis.
Para ter mais segurança, o fiador pode exigir no contrato de locação o chamado benefício de ordem, que exclui o fiador de quitar as dívidas do locatário enquanto não forem esgotadas todas as possibilidades para que o devedor cumpra sua obrigação.
Mas a fiança também traz pontos de atenção para o locador. Nos casos de contratos sem prazos determinados (como na renovação da locação de um imóvel não residencial, por exemplo), o fiador pode pedir a exoneração da fiança que, a partir da notificação do credor, ocorre em um prazo de 120 dias. Nesse cenário o locatário é obrigado a apresentar uma nova garantia locatícia.
Finalmente, por se tratar de um tipo de garantia que envolve, justamente, o comprometimento financeiro de um terceiro, a fiança gera dificuldades para as próprias imobiliárias no sentido de formalizar e iniciar um contrato de aluguel, comprometendo assim a celeridade de processos e os ganhos da empresa.
A questão da penhora do bem de família do fiador
Mas a questão mais delicada e o maior risco da garantia de fiança nos contratos de aluguel envolve a questão da penhora do bem de família, ou seja, da residência do fiador.
A Lei 8.009/90 – que trata justamente da impenhorabilidade sobre o bem de família – abre uma exceção para os casos envolvendo obrigações decorrentes “de fiança concedida em contrato de locação”. Ou seja: na prática, o fiador não pode alegar o instrumento da impenhorabilidade e põe em risco o bem familiar ao assumir, como subsidiário, a dívida de um contrato de aluguel.
Conforme observado acima, é possível exigir o benefício de ordem no contrato como forma de precaução. Além disso, em alguns julgamentos recentes envolvendo imóveis não comerciais, a jurisprudência vem decidindo em favor da impenhorabilidade de bens da família do fiador, sob o argumento de que “não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia” – ministra Rosa Weber, em julgamento de recurso RE 605709/SP.
Em outras palavras: é contraditório que o direito à moradia, previsto na Constituição, seja garantido para o devedor principal e não para o fiador. Ainda assim, estamos diante de um cenário complexo, interpretativo e que impõe riscos, sendo recomendado o suporte jurídico especializado antes que seja firmado o contrato de locação.
Deixe uma resposta