De modo recorrente, o Brasil é associado à enorme e intensa burocracia que permeia a estrutura do Estado Brasileiro em suas mais diversas matizes – do âmbito tributário ao ambiente de negócios; passando-se, inclusive, pela questão da propriedade.
Nesse sentido, dentre os vários índices negativos que o país coleciona – e que podem estar relacionados a questões burocráticas –, um chama bastante atenção: cerca de 50% dos imóveis no Brasil apresentam algum tipo de irregularidade, de acordo com dados de 2019 do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional. A irregularidade mais comum é a falta de escritura, problema que atinge mais de 40 milhões de imóveis.
Em linhas gerais, um imóvel irregular é aquele que não possui registro ou cujo registro não foi atualizado da forma necessária, conforme sua realidade de área ou sua relação com proprietários, por exemplo. É válido ressaltar que a falta de regularização afeta diferentes classes sociais, por diferentes motivos: falta de aprovação e/ou registro, invasões a áreas criadas à revelia da lei, venda ilegal, entre outros.
Nesse artigo, vamos apresentar um panorama sobre a regularização de imóveis sob o ponto de vista jurídico – além de orientações para aqueles interessados em saber mais sobre o tema. Acompanhe a leitura!
Legislações gerais e regionais
A regularização de imóveis está prevista por legislação própria, conforme a Lei de Registros Públicos (6.015/73), a qual “dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências”. Segundo essa lei, tudo que se refere à propriedade deve constar em sua matrícula, que representa o último passo da documentação, posterior à escritura. É a partir da matrícula que as informações relativas ao imóvel e aos proprietários são registradas, como a retificação da área, penhora, alterações de propriedade, partilha, entre outras.
Dentro desse contexto, foi fundamental a promulgação do Código Civil de 1916, substituído posteriormente pelo Código Civil de 2022, que manteve a disciplina consagrada no século passado que regulamentou a matéria, estabelecendo que a segurança jurídica do imóvel para o proprietário se dá por meio do devido registro da propriedade.
Além disso, outras iniciativas, de âmbito regional, foram criadas com o propósito de facilitar a regularização de imóveis. Na cidade de São Paulo, por exemplo, a Lei de Regularização de Edificações (nº 17.202/2019), também conhecida como Lei da Anistia, é “uma lei específica que permite a regularização de edificações com inadequações referentes à legislação edílica, de parcelamento, uso e ocupação do solo”.
Para os proprietários é uma oportunidade não só de registrar adequadamente um imóvel, mas também de se livrar de multas e impostos – como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) – retroativos que incidem sobre a área irregular.
Como funciona?
Para que se possa obter a regularização de um imóvel junto ao Poder Público – no caso, a Prefeitura –, recomenda-se a assessoria de um profissional credenciado pela Prefeitura do município e pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) do estado em que se localiza a propriedade.
De início é imprescindível comprovar a posse e obter de documentos básicos, como o contrato de compra e venda da propriedade, a escritura anterior do imóvel, a cópia da matrícula, certidões negativas, além de, eventualmente, outros registros solicitados pelo órgão público envolvido.
Com a cópia da matrícula poder-se-á solicitar o Alvará de Regularização, o qual estabelece os procedimentos legais e necessários para construção do imóvel. A partir disso, o proprietário deve emitir a Certidão Negativa de Débitos (CND) e, por fim, com todos os documentos em mãos, realizar um requerimento no Registro de Imóveis.
Importância da regularização
Antes de qualquer coisa, a regularização de uma propriedade é fundamental justamente por tirá-la da clandestinidade. Isso porque um imóvel irregular pode passar por ações da fiscalização e resultar não apenas em multas para o seu proprietário, mas também no fechamento do negócio – caso se trate de um imóvel com fins comerciais.
Ademais, a falta de regularização traz prejuízos econômicos. Ela afeta negativamente a arrecadação de impostos – como IPTU, IR (Imposto de Renda) e ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis) – por parte de Municípios e União.
É importante que se ateste, no entanto, a complexidade legislativa quando consideramos que as normas que regulam o tema não abarcam as mudanças na dinâmica do desenvolvimento socioeconômico e nos processos de urbanização no país.
Apesar disso, houveram avanços nos últimos anos que incluem, por exemplo, a modernização de cartórios e uma maior celeridade nos processos de regularização de imóveis. Para tanto, o suporte de profissionais especializados se coloca como de grande valor para resolver questões técnicas e orientar pessoas físicas e jurídicas que buscam regularizar uma propriedade.
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