Quando analisamos o âmbito das relações contratuais no Brasil, certamente, os contratos de locação de imóveis estão entre os mais celebrados em todo o território nacional. Mas qual texto legal rege as locações de imóveis urbanos no Brasil? Popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/91 dispõe sobre os principais pontos relacionados ao aluguel residencial e não residencial.
Analisar a Lei do Inquilinato é salutar quando pensamos, por exemplo, que de acordo com dados recentes de uma pesquisa da startup QuintoAndar, 27% dos brasileiros vivem em imóveis alugados.
Por sua vez, em relação aos contratos para locação de imóvel não residencial – para os quais daremos ênfase no presente artigo – após o impacto do período de isolamento social na fase mais crítica da pandemia de Covid-19, o mercado de locações vive um período de alta, com valorização dos aluguéis comerciais na casa de 2,1%.
Feito este preâmbulo, confira uma apresentação geral dos principais aspectos de uma locação não residencial, conforme o texto disposto na Lei do Inquilinato. Esse é o primeiro de uma série de três artigos do Blog Ronney Greve, nos quais também analisaremos a questão da proteção dos pontos comerciais e das garantias locatícias. Ótima leitura!
Uma breve apresentação da Lei 8.245/91
Promulgada em 1991, a Lei 8.245/91 representou um avanço importante no sentido de disciplinar as locações em território nacional. Para iniciarmos nossa análise, vale a pena examinarmos algumas normas gerais que valem para todos os tipos de locação e que são apresentadas logo no início da Lei da Inquilinato.
Logo abaixo, separamos alguns pontos principais:
- O primeiro deles diz respeito à obrigação de solidariedade quando há mais de um locador ou locatário – ainda que o texto do contrato não o tenha estipulado. O ponto é importante, por exemplo, quando há dívidas ou alguma pendência a ser resolvida no âmbito do direito contratual;
- Os contratos de locação, no Brasil, pode ter qualquer duração, com a ressalva de que, quando o período for superior a 10 anos será necessário a autorização do(a) cônjuge (vênia conjugal), quando o imóvel fizer parte de um patrimônio familiar;
- A Lei do Inquilinato estipula que, durante o período do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel. Já o locatário poderá devolvê-lo antes da finalização do acordo contratual, conquanto seja feito o pagamento de uma multa (que deve ser dispensada quando for comprovada que a mudança do imóvel decorreu de mudança da localidade de emprego do locatário);
- Finalizado o prazo do contrato, o locatário pode continuar no imóvel em comum acordo com o locador. Caso deseje desocupar o imóvel, basta avisar o locatário com 30 dias de antecedência para que fique isento de multa (o locador também pode reaver o imóvel, desde que o aviso de despejo seja realizado em até 90 dias);
- Quanto aos aspectos gerais do contrato, podemos citar que o documento é considerado não solene (livre da necessidade de um ato jurídico para o seu reconhecimento social), bilateral, oneroso, comutativo e contínuo.
A diferença entre locação residencial e não residencial do ponto de vista jurídico
A Lei 8.245/91 divide os imóveis urbanos em três categorias. São elas:
- Imóveis residenciais (com finalidade de moradia);
- Imóveis não residenciais (geralmente, com finalidade econômica ou comercial – mas não somente, podendo abarcar, por exemplo, locações para sedes de sindicatos, associações, sociedades civis, etc.);
- Imóveis de locação por temporada.
A questão da finalidade é importante. Conforme explicitado no Artigo 23 da Lei do Inquilinato, é uma obrigação do locatário “servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina”. Assim, apenas para efeito de elucidação, no caso da locação de um imóvel para fim não residencial, o locador poderá rescindir o contrato em caso do descumprimento de tal finalidade – quando o locatário usa o imóvel para moradia, por exemplo.
Locação de imóvel não residencial na Lei do Inquilinato: da questão da renovação dos contratos
Os artigos 51 a 57 da Lei do Inquilinato regem, especificamente, os procedimentos pertinentes à locação de um imóvel não residencial.
O texto destaca, sobretudo, a questão dos prazos para renovação dos contratos com base na proteção de atividades comerciais, afirmando que nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
- O contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
- O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Conclusão
Ao longo deste artigo, buscamos fazer uma apresentação geral da Lei do Inquilinato considerando, especificamente, a locação de imóveis não residenciais. Em nosso próximo post, abordaremos outra questão importante envolvendo essa pauta: a proteção dos pontos comerciais na Lei 8.245/91. Não deixem de conferir e, havendo a necessidade de suporte jurídico para casos que dizem respeito às relações contratuais de locação, entrem em contato conosco.
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