O foro, conhecido também como emprazamento ou enfiteuse, representa um direito concedido a uma pessoa – física ou jurídica – que não é, de fato, a proprietária do imóvel, a partir do pagamento de taxas.
Em termos práticos, trata-se de uma propriedade, como uma casa, apartamento ou um imóvel vazio que usualmente pertence ao poder público, como a União e municípios do país. Antigamente, era muito comum que igrejas também fossem grandes detentoras de imóveis foreiros, bens que, por definição, podem ser gerenciados e usufruídos por terceiros. Comumente, é válido frisar também que são imóveis situados na costa marítima e geridos pela Marinha Nacional.
Naturalmente, esse tipo de imóvel possui suas próprias peculiaridades e se diferencia de outros tipos de propriedade, sobretudo pelas taxas aplicadas. Assim, nesse artigo, vamos analisar o conceito sob o ponto de vista jurídico e os debates em torno do tema. Acompanhe a leitura!
Enfiteuse civil e enfiteuse administrativa
Em primeiro lugar, é interessante relembrar o histórico dos imóveis foreiros/enfiteutas no Brasil. O imóvel foreiro representa uma herança do período colonial. Ele foi criado para proteger o território brasileiro de possíveis invasões estrangeiras. Nesse contexto, a Coroa Portuguesa, proprietária dos terrenos, oferecia aos habitantes o direito de posse e de fruição de propriedades.
A rigor, existem dois tipos de enfiteuses: a civil e a administrativa. A primeira – que foi abolida e não pode mais ser constituída – é representada por propriedades normalmente pertencentes a municípios ou igrejas, e era regulada pelo Código Civil de 1916, a partir dos artigos 678 a 694. Com o Código Civil de 2002 – conforme seu artigo 2.038 –, tornou-se proibido novos emprazamentos, e as enfiteuses já existentes passaram a ser submetidas às hipóteses de resolução presentes no Código Civil de 1916 e legislações posteriores.
A enfiteuse administrativa, por sua vez, e3stão representadas pelos imóveis públicos pertencentes à União, como as propriedades e terrenos de marinha, sendo regulada a partir das disposições do Código Civil de 2002, também a partir de seu artigo 2.038, e legislação especial.
Aplicação de taxas
Conforme apontado anteriormente, a transferência do domínio de imóveis foreiros ocorre mediante o pagamento de taxas obrigatórias por parte do enfiteuta – também chamado de foreiro. Existem três tipos de taxa que fazem parte da negociação: taxa de foro, taxa de ocupação e laudêmio.
Em linhas gerais, a taxa de foro se assemelha ao pagamento de um aluguel. Trata-se de um valor anual que o foreiro deve pagar ao proprietário e que corresponde a 0,6% do valor do imóvel em questão. Ele pode ser pago à vista ou em parcelas.
A taxa de ocupação, por sua vez, é paga quando a propriedade pertence integralmente ao governo ou à Igreja Católica. O pagamento, que também é anual, apresenta uma alíquota de 2% do valor do imóvel, caso o contrato tenha sido estabelecido até 30 de outubro de 1988; se o contrato for posterior a essa data, a cobrança é de 5%.
Ainda, é válido ressaltar que, caso o imóvel tenha sido ocupado antes do detentor dos direitos demarcar a propriedade, a que incide é a taxa de foro. Caso contrário, a taxa a ser paga é a de ocupação.
O laudêmio, por fim, é um pagamento obrigatório que deve ser realizado apenas em situações de compra ou venda da propriedade. Semelhante ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), é aplicado em imóveis pertencentes à Marinha ou gerenciados pela Secretaria de Patrimônio Público da União, com um custo que corresponde a 5% do valor total do imóvel – e deve ser pago por aquele que está transferindo a propriedade, e não seu ocupante, conforme determinado pelo Código Civil.
É válido frisar que a questão das taxas dos imóveis foreiros são alvos de intensos debates que serão discutidos mais detalhadamente em nosso próximo artigo acerca dos terrenos de Marinha. Em 2021, por exemplo, discutiu-se a possibilidade da remissão das cobranças das taxas de foro e e de laudêmio.
Ademais, a própria aquisição dos direitos sobre tais imóveis exigem alguns cuidados, como a obtenção de certidão enfitêutica que traga mais segurança para o proprietário-administrador, e uma avaliação sobre os custos dos imóveis que, ao longo dos últimos anos, sofreram altas expressivas em algumas regiões do país.
Conclusão
Como é possível depreender a partir das informações apresentadas neste artigo, o imóvel foreiro possui suas próprias peculiaridades, e é importante que os interessados na modalidade entendam suas obrigações e deveres.
Considerando que a transferência desse tipo de propriedade envolve a aplicação de taxas e, em tese, outras burocracias, recomenda-se a busca por suporte jurídico especializado para sanar eventuais dúvidas e contribuir para que o processo de administração desses imóveis possa ocorrer da forma mais fluida e descomplicada possível.
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