Você já ouviu falar em terreno de marinha? No Brasil, de acordo com dados da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), existem aproximadamente 500 mil imóveis considerados como terrenos de marinha, dos quais cerca de 271 mil possuem responsáveis únicos, como pessoas físicas e jurídicas.
Os terrenos de marinha são áreas e terras localizadas dentro de uma faixa imaginária de 33 metros em todo o litoral brasileiro – para dentro do continente – e na beira de lagos pertencentes à União. Em tese, são terrenos que podem ser cedidos a particulares mediante pagamento de uma taxas de ocupação, venda ou uso.
Nesse artigo, vamos explicar mais sobre esse conceito, além de seus impactos e desafios dentro da esfera jurídica. Acompanhe a leitura!
Legislação e histórico
O artigo 20, inciso VII da Constituição Federal de 1988, estabelece que são bens da União “os terrenos da marinha e seus acrescidos”. Já o conceito legal acerca desse tipo de propriedade tem sua previsão no Decreto-Lei nº 9.760/46, que “dispõe sôbre os bens imóveis da União e dá outras providências” – e utiliza como parâmetro a demarcação da Linha do Preamar Média (LMP) do ano de 1831.
Esses terrenos existem – com base em normas – desde o período colonial, sobretudo com a chegada da família real portuguesa ao Brasil.. Por serem patrimônio público, os terrenos de marinha são geridos pela Secretaria do Patrimônio da União, órgão do Ministério do Planejamento responsável pela administração do uso e exploração dessas terras.
Cobranças
Há basicamente três taxas que podem ser cobradas na transferência dessas propriedades, conforme explicamos em artigo recente publicado em nosso blog. São elas, em resumo:
- Laudêmio: taxa única que corresponde a 5% do valor do imóvel e que, em tese, deve ser paga pelo proprietário do imóvel; é comum, no entanto, que o comprador assuma esse pagamento;
- Taxa de ocupação: taxa paga anualmente pelo ocupante do terreno de marinha, cujo valor é determinado a partir do valor do terreno, que pode variar dependendo de sua localização e destinação;
- Taxa de foro: anual, corresponde a 0,6% do valor do terreno e funciona basicamente como um aluguel que deve ser pago pela fruição da área, a partir de contratos estabelecidos com a União. A regularização da propriedade, entretanto, implica na quitação do foro e da taxa de ocupação.
Controvérsias e discussões
Nas últimas décadas, inúmeros debates acerca das demarcações e cobranças relativas a terrenos de marinha têm sido levantados, inclusive no âmbito legislativo – e jogam luz à gestão e administração realizadas pela SPU.
Isso porque, até hoje, o padrão de referência utilizado para calcular as cobranças se baseia em uma linha de demarcação determinada em 1831. Nesse sentido, já se entende que muitos terrenos incluídos nessa faixa de 33 metros foram ocupados totalmente pelo mar e, portanto, não existem mais.
Além disso, existe a percepção de que o sistema de cobrança cria um cenário de pouca previsibilidade e segurança jurídica, visto que, não raro, a União, por meio da SPU, cobra taxas de ocupação ou de foro sem qualquer aviso aos ocupantes da propriedade.
É válido ressaltar, ainda, que a demarcação da Linha do Preamar Médio atualmente é realizada pela SPU por meio da análise de documentos históricos – o que desenha um cenário complexo acerca do tema. Cria-se, assim, uma dúvida acerca dos critérios não só de demarcação, mas também de cobrança das alíquotas.
Existe, inclusive, um entendimento de que as taxas cobradas podem ser inconstitucionais, em conformidade com o parágrafo 3º do artigo 49 do ADCT (Ato das Disposições Constitucionais Transitórias) da CF de 1988, o qual estabelece que “a enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir da orla marítima”.
Decisões recentes
Dentro desse contexto de questionamentos e controvérsias, foi editada, em 2015, a Lei nº 13.139/15, a qual estabeleceu algumas regras que devem ser seguidas pela União e “dispõe sobre o parcelamento e a remissão de dívidas patrimoniais com a União”, além de alterar decretos e legislações anteriores.
A partir dessa lei, para que uma nova área possa ser demarcada como terreno de marinha, é necessária a realização de audiências públicas por parte da União, de modo que a população atingida possa ser devidamente informada. E, apesar de manter a cobrança de taxas sobre esses imóveis, estabelece que a taxa de ocupação incide apenas após a inscrição do terreno.
Ainda, a Lei nº 13.240/15, originária da Medida Provisória nº 691/2015, “dispõe sobre a administração, a alienação, a transferência de gestão de imóveis da União e seu uso para a constituição de fundos”, o que inclui os terrenos de marinha, e traz indicações sobre sua regulamentação.
Mais recentemente, no início de 2022, a Câmara dos Deputados aprovou a PEC 39/11, que transfere a estados e municípios, de forma gratuita, os terrenos de marinha ocupados pelo serviço público desses entes e, mediante pagamento, aos ocupantes particulares.
Por ora, a Proposta aguarda apreciação do Senado, mas, caso seja aprovada e publicada, taxas de foro, de ocupação ou laudêmio não serão mais cobrados por parte da União em uma situação de transferência de domínio.
Como é possível depreender a partir das informações apresentadas, trata-se de um assunto complexo. Ele envolve muitos aspectos – aplicação de taxas, burocracias na gestão de documentos e dificuldades na regularização imobiliária. Há ainda questionamentos que giram em torno da burocracia e de eventuais arbitrariedades relacionadas à própria atuação da SPU.
Dentro desse contexto, para proprietários ou proponentes ao uso de um terreno de marinha, recomenda-se um acompanhamento jurídico especializado, de modo que eventuais questões legais sejam tratadas com o devido suporte.
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